住建部等6部门重拳整顿租房市场
近日,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》),规范住房租赁市场主体经营行为,保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。其中,《意见》要求,规范租赁服务收费。房地产经纪机构、住房租赁企业应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单,列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容,并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价,住房租赁合同期满承租人和出租人续约的,不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时,除冲抵合同约定的费用外,剩余租金、押金等应当及时退还承租人。近年来,我国住房租赁市场快速发展,为解决新市民住房问题发挥了重要作用。但住房租赁市场还存在发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等问题,侵害租房群众合法权益,影响社会和谐稳定。《意见》突出问题导向,强化有效监管,将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化。一是加强从业主体管理。房地产经纪机构和住房租赁企业在经营范围中注明“房地产经纪”或“住房租赁”,转租住房10套(间)以上的单位或个人,依法办理市场主体登记。住房租赁企业开业前向住房和城乡建设部门推送开业信息。二是加强房源信息发布管理。房源信息应当满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。网络信息平台应当核验房源信息发布主体资格和房源必要信息。三是规范租赁住房改造行为。各地制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋应当符合建筑、消防、环保等方面的要求。四是防范住房租赁金融风险。对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求。加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。五是建设住房租赁管理服务平台。直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当建设完成住房租赁管理服务平台。平台应当具备机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能。六是建立住房租赁常态化管理机制。各地住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、银保监、网信等部门建立协同联动机制。建立多层次住房租赁纠纷调处机制。 另外,《意见》还对推行住房租赁合同示范文本、规范机构服务收费、加强行业自律等内容作了要求。6部门强调,各地要以《意见》出台为契机,把“当下改”和“长久立”结合起来,坚持住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、银保监、网信等部门联合监管工作机制,加大监管力度,持续整顿规范住房租赁市场秩序,不断优化住房租赁市场环境,让群众租房更安心。
上海整顿租房市场：从源头上杜绝住房租赁机构滥用“租金贷”
为严控租金贷业务、坚决遏制“高进低出”“长收短付”行为，2月4日，上海市住房和城乡建设管理委员会等十部门联合印发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》（简称《意见》）规范租赁市场秩序。坚决遏制“高进低出”“长收短付”行为此次印发的《意见》对住房租赁服务收费、租金支付周期以及住房租赁经营机构等提出了明确要求，并要求住房租赁经营机构应在上海市注册的商业银行，开立全市唯一的资金监管账户，由监管银行对企业租金押金的收付实施监管。同时《意见》要求建立住房租赁企业资金风险预警机制，强化风险提示，坚决遏制“高进低出”和“长收短付”行为。《意见》提到，住房租赁经营机构向承租人收取租金的周期，应当与向出租人支付租金的周期相匹配。住房租赁经营机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过三个月的长周期租金。房屋管理、市场监管部门应当在合同示范文本中增加特别告知内容，提示承租人一次性支付长周期租金，可能产生租金损失风险。同时，住房租赁经营机构应在上海市注册的商业银行中，开立全市唯一的住房租赁资金监管账户，住房租赁经营机构收取的租金和押金，应当由承租人直接存入监管账户。《意见》要求严格资金收付要求。承租人支付租金周期在三个月以上的，租金应当按月划转至住房租赁经营机构；承租人支付周期不超过三个月的，由住房租赁经营机构与承办银行约定按月划转或按季划转。住房租赁经营机构向收储房源的出租人支付租金和押金，由承办银行按照机构与出租人的合同约定划转。住房租赁经营机构收取承租人的押金，只能用于支付收储房源的应付押金。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，设置资金监管账户并严格资金收付要求，一方面减少了租户白交房租的风险，另一方面，也杜绝了长租公寓企业为了加强现金流，“高进低出、长收短付”的商业模式。严控租金贷业务，禁止增量、压降存量对于目前市场上备受关注的“租金贷”业务，《意见》明确严控租金贷款业务，禁止增量、压降存量。《意见》提到，对于未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。此外，《意见》明确，按照上海市有关规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。《意见》提到，住房租赁合同未经网签备案的，金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务。对于新发生的个人“租金贷”业务，金额机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致，应当直接放款至监管账户。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，上海对租金贷持明显打压态度，从政策内容看，主要强调两点，一是禁止增量，换而言之，后续住房租赁经营机构，要想参与租金贷业务空间不大。第二是压降存量。上海市相关规定明确 “租金贷/租金”的比重不能超过15%。通过对租赁市场金融风险的管控有助于后续租赁金融市场的稳定和健康发展。同策研究院资深分析师张吉辉表示，《意见》通过对租金的监管和约束，强制性地匹配了住房租赁经营企业现金（租金、押金）流入流出的途径、目标账户、时间节点和资金额度。在《意见》的规范下，住房租赁经营企业既不可能对于相应资金进行“时间错配”，也无法对其进行“空间腾挪”。几乎从源头上杜绝了住房租赁经营机构滥用“租金贷”的可能性。不过，张吉辉认为，监管严控资金流向从某种程度上来说，收紧了中小型住房租赁经营企业的融资渠道来源，推高了企业的资金成本，从而加剧了租赁经营企业推高租金的意愿。因此，在严抓租赁市场秩序的同时，也要谨防市场价格出现异常波动。
十部委：加快发展住房租赁市场 重点支持集体土地建设租赁住房
经济日报-中国经济网北京1月29日讯 今日，十部委联合印发《进一步优化供给推动消费平稳增长 促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）》，提出加快推进老旧小区和老年家庭适老化改造，鼓励有条件的地方对家装电梯等给予补贴。进一步满足农业转移人口适龄化的住房消费需求，加快发展住房租赁市场，支持人口净流入、房价高、租赁需求大的大中小城市多渠道筹集公租房和市场租赁的住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持的内容。
并且，完善托幼等配套政策，鼓励地方政府通过采取提供场地、减免租金等政策措施，加大支持力度。加强城市养老设施建设，提升养老服务的供给水平，加大城市养老服务的用地供给，规划建设一批、改建扩建一批养老服务机构。
多地推动住房租赁市场健康发展
北京、上海等地近日发布住房租赁新政。北京市2021年计划向市场供应集租房5000套左右；上海市要求进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序。分析人士表示，租赁市场成为政策关注重点，长租公寓行业监管将加强，租售并举是趋势。增加供给12月29日，北京市住建委副主任张国伟指出，加快集租房建设供应。进一步加大集租房建设力度，按照毗邻功能区和产业园区、毗邻交通枢纽、毗邻新城的选址原则，鼓励功能混合，促进职住平衡、产城融合。同时，加快推进竣工交用，明年计划向市场供应集租房5000套左右，重点解决新市民等群体过渡性居住需求。政府搭建房源供需平台，实现供地信息与开发建设、用房单位有序对接，鼓励信誉好、实力强的企业参与建设并持有运营。继续推进一批存量低效商业、办公、厂房等建筑改造为租赁型职工集体宿舍，多方式多渠道稳定租赁市场。“十四五”期间，北京将有效增加保障性住房供给，完善住房保障体系。共有产权住房供给也将有效增加。北京市将优化共有产权住房项目选址，在新城区域交通方便、配套完善地区优先供应，按需配置共有产权住房地块、布局和供应时序，带动中心城区人口向新城转移。修订完善共有产权住房宜居建设导则，拟按照建筑层数执行差别化面积标准，有效增加居住空间，倡导多居室精细化套型设计，增加图书馆、健身房等公共空间，进一步提升居住品质。北京市住建委强调，北京市将推进住房租赁条例地方立法，强化长租房管理，强化联合监管和信用监管，规范租赁市场秩序，维护租赁各方合法权益，使住房租赁回归服务属性。同日，上海市政府常务会议指出，进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序，并指出良好的住房租赁市场秩序是房地产市场平稳健康发展的重要内容和基础。加强监管2020年长租公寓遭遇寒冬。据贝壳研究院不完全统计，2020年以来超过40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。“部分城市的二房东租赁模式频频出事。”中原地产首席分析师张大伟指出，“长租公寓企业在北京、上海等城市市场份额已经超过20%。如果计算二房东这种模式的交易，60%的租赁房源很难见到房主。租赁市场特别是长租公寓需要加大监管力度。”贝壳研究院认为，疫情对租赁市场的冲击是长租公寓企业经营困难的一大原因，但深层次原因主要有三方面：首先，以包租为主的商业模式单一、灵活性差，抵抗市场波动能力不足；其次，包租模式融资困难，企业倾向于使用长期预收款，容易陷入租金贷扩张的陷阱；第三，行业进入门槛低，行业鱼龙混杂。租售并举张大伟说，租赁市场成为政策关注重点，要解决好大城市住房问题，租售并举依然是趋势，各地会继续大力发展租赁住房。对于长租房行业发展趋势，贝壳研究院指出，租赁机构化、专业化运营是发展趋势，核心原因是帮助业主提供专业的管理服务，为租客提供规范的租后服务。机构化运营的模式分为包租和托管两种方式，托管方式可能更加适合当下国情。托管模式既能够帮助业主打理房屋，又不会背负过高的改造成本。对于未来租赁市场的发展，贝壳研究院建议，要坚持机构化租赁的方向不动摇，逐步解决行业融资难题，加强对企业合规化经营的监管。长租企业需不断迭代商业模式，平衡“轻”和“重”的关系，注重自身的专业运营能力建设。业内人士建议，大力发展租房市场，促进租购同权，降低租赁住房税费，多渠道增加租赁性住房土地供应，规范发展长租公寓，将租金水平纳入调控；高度重视保障性租赁住房建设，完善住房兜底保障。
六部门发文：房地产经纪机构不得赚取住房出租差价
12月25日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国公安部、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室，六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》规范住房租赁市场主体经营行为。其中要求规范租赁服务收费，房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时，除冲抵合同约定的费用外，剩余租金、押金等应当及时退还承租人。
6部门:房产中介不得赚取出租差价 续约不得收佣金
新京报快讯 据住房和城乡建设部网站消息，近日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)，规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。《意见》要求规范租赁服务收费，房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时，除冲抵合同约定的费用外，剩余租金、押金等应当及时退还承租人。《意见》全文如下：住房和城乡建设部 国家发展改革委 公安部市场监管总局 银保监会 国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团住房和城乡建设厅(住房和城乡建设委、住房和城乡建设管委、住房和城乡建设局)、发展改革委、公安厅(局)、市场监管局(厅、委)、银保监局、网信办：租赁住房是解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题的重要途径。近年来,我国住房租赁市场快速发展，为解决新市民住房问题发挥了重要作用。但住房租赁市场秩序混乱，房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等违法违规问题突出，侵害租房群众合法权益，影响社会和谐稳定。按照党中央对“不忘初心、牢记使命”主题教育的总体要求、中央纪委国家监委关于专项整治漠视侵害群众利益问题的统一部署，2019年6月以来，在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作，并取得了初步成效。为巩固专项整治成果，将整治工作制度化、常态化，现提出以下意见。一、严格登记备案管理从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及转租住房10套(间)以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记。从事住房租赁经纪服务的机构经营范围应当注明“房地产经纪”，从事住房租赁经营的企业经营范围应当注明“住房租赁”。住房和城乡建设、市场监管部门要加强协作，及时通过相关政务信息共享交换平台共享登记注册信息。房地产经纪机构开展业务前，应当向所在直辖市、市、县住房和城乡建设部门备案。住房租赁企业开展业务前，通过住房租赁管理服务平台向所在城市住房和城乡建设部门推送开业信息。直辖市、市、县住房和城乡建设部门应当通过门户网站等渠道公开已备案或者开业报告的房地产经纪机构、住房租赁企业及其从业人员名单并实时更新。二、真实发布房源信息已备案的房地产经纪机构和已开业报告的住房租赁企业及从业人员对外发布房源信息的，应当对房源信息真实性、有效性负责。所发布的房源信息应当实名并注明所在机构及门店信息，并应当包含房源位置、用途、面积、图片、价格等内容，满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致，已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各种渠道上撤销。三、落实网络平台责任网络信息平台应当核验房源信息发布主体资格和房源必要信息。对机构及从业人员发布房源信息的，应当对机构身份和人员真实从业信息进行核验，不得允许不具备发布主体资格、被列入经营异常名录或严重违法失信名单等机构及从业人员发布房源信息。对房屋权利人自行发布房源信息的，应对发布者身份和房源真实性进行核验。对发布10套(间)以上转租房源信息的单位或个人，应当核实发布主体经营资格。网络信息平台要加快实现对同一房源信息合并展示，及时撤销超过30个工作日未维护的房源信息。住房和城乡建设、市场监管等部门要求网络信息平台提供有关住房租赁数据的，网络信息平台应当配合。四、动态监管房源发布对违规发布房源信息的机构及从业人员，住房和城乡建设、网信等部门应当要求发布主体和网络信息平台删除相关房源信息，网络信息平台应当限制或取消其发布权限。网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的，网信部门可根据住房和城乡建设等部门的意见，对其依法采取暂停相关业务、停业整顿等措施。网络信息平台发现违规发布房源信息的，应当立即处置并保存相关记录。住房和城乡建设部门应当建立机构及从业人员数据库，有条件的可建立房源核验基础数据库，通过提供数据接口、房源核验码等方式，向房地产经纪机构、住房租赁企业、网络信息平台提供核验服务。五、规范住房租赁合同经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当即时办理网签备案。网签备案应当使用住房和城乡建设、市场监管部门制定的住房租赁合同示范文本。尚未出台合同示范文本的城市，应当加快制定住房租赁合同示范文本。合同示范文本应当遵循公平原则确定双方权利义务。住房和城乡建设部门应当提供住房租赁管理服务平台数据接口，推进与相关企业业务系统联网，实现住房租赁合同即时网签备案。六、规范租赁服务收费房地产经纪机构、住房租赁企业应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时，除冲抵合同约定的费用外，剩余租金、押金等应当及时退还承租人。七、保障租赁房屋安全住房和城乡建设部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋用于租赁住房的，应当符合建筑、消防等方面的要求。住房租赁企业应当编制房屋使用说明书，告知承租人房屋及配套设施的使用方式，提示消防、用电、燃气等使用事项。住房租赁企业对出租房屋进行改造或者装修的，应当取得产权人书面同意，使用的材料和设备符合国家和地方标准，装修后空气质量应当符合国家有关标准，不得危及承租人安全和健康。八、管控租赁金融业务住房租赁企业可依据相关法律法规以应收帐款为质押申请银行贷款。金融监管部门应当加强住房租赁金融业务的监管。开展住房租金贷款业务，应当以经网签备案的住房租赁合同为依据，按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。做好贷前调查，认真评估借款人的还款能力，确定融资额度。加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。住房和城乡建设部门应当通过提供数据接口等方式，向金融机构提供住房租赁合同网签备案信息查询服务。加强住房和城乡建设部门与金融监管部门有关住房租赁合同网签备案、住房租金贷款的信息共享。九、加强租赁企业监管住房和城乡建设等部门加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式，防范化解风险。涉及违规建立资金池等影响金融秩序的，各相关监管部门按照职责，加强日常监测和违法违规行为查处;涉及无照经营、实施价格违法行为、实施垄断协议和滥用市场支配地位行为的，由市场监管部门依法查处;涉及违反治安管理和犯罪的，由公安机关依法查处。十、建设租赁服务平台直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当于2020年底前建设完成住房租赁管理服务平台。平台应当具备机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能。建立房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员和租赁房源数据库，加强市场监测。逐步实现住房租赁管理服务平台与综合治理等系统对接。十一、建立纠纷调处机制房地产经纪机构、住房租赁企业、网络信息平台要建立投诉处理机制，对租赁纠纷承担首要调处职责。相关行业组织要积极受理住房租赁投诉，引导当事人妥善化解纠纷。住房和城乡建设等部门应当畅通投诉举报渠道，通过门户网站开设专栏，并加强与12345市长热线协同，及时调查处理投诉举报。各地要将住房租赁管理纳入社会综合治理的范围，实行住房租赁网格化管理，发挥街道、社区等基层组织作用，化解租赁矛盾纠纷。十二、加强部门协同联动城市政府对整顿规范住房租赁市场秩序负主体责任。住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、金融监管、网信等部门要建立协同联动机制，定期分析研判租赁市场发展态势，推动部门信息共享，形成监管合力。按照职责分工，加大整治规范租赁市场工作力度。建立部、省、市联动机制，按年定期报送整顿规范住房租赁市场工作进展情况。十三、强化行业自律管理各地住房和城乡建设部门要充分发挥住房租赁、房地产经纪行业协会(学会)作用，支持行业协会(学会)制定执业规范、职业道德准则和争议处理规则，定期开展职业培训和继续教育，加强风险提示。房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员要自觉接受行业自律管理。十四、发挥舆论引导作用各地要充分运用网络、电视、报刊、新媒体等渠道，加强宣传报道，营造遵纪守法、诚信经营的市场环境。发挥正反典型的导向作用，及时总结推广经验，定期曝光典型案例，发布风险提示，营造住房租赁市场良好舆论环境。中华人民共和国住房和城乡建设部中华人民共和国国家发展和改革委员会中华人民共和国公安部国家市场监督管理总局中国银行保险监督管理委员会国家互联网信息办公厅2019年12月13日原标题：六部门发文 房地产经纪机构不得赚取住房出租差价
