典型房企销售目标“踩刹车”：规模增速普降 “绿档”目标更高
在政策、市场等多重因素的影响下，房地产企业正逐渐告别以往的高歌猛进，转而趋于稳健，甚至保守。
最近，房企陆续发布2020年年报并公布2021年的业绩目标。根据中房网的统计，2021年，44家房企销售目标增长率均值为11.85%。与2020年14.40%的平均增长率相比，减少了2.55个百分点。且从最近四年房企销售目标平均增长率来看，呈现逐年下滑的态势。
分类看，中小房企仍然有着较强的规模诉求，头部企业则相对稳健。根据“三条红线”的要求，“绿档”房企的目标增速较高，“红档”“橙档”则趋于保守。
过去多年来，追求规模增长一直是房地产业的主旋律。去年年中，旨在对有息负债进行量化管理的“三条红线”政策出台，房企使用资金杠杆受到限制，仅靠自有资金和土地储备来实现规模的大幅增长，已经很难做到。
分析人士认为，随着市场红利的消退和调控的常态化，房地产业的“高杠杆—高增长”模式正逐渐失效，行业正进入低速增长时代。
头部房企更谨慎
据中房网统计，2018年至2021年，典型房企的年度销售目标平均增幅分别为49.04%、17.77%、14.4%和11.85%，呈逐年下降的趋势，说明企业对市场的判断愈加谨慎。
从实际完成情况看，过去三年来，由于整体市场交易保持在较高的规模上，大多数房企都能完成销售计划。但到2020年，随着疫情暴发和“三条红线”政策等出台，仍有部分房企未能完成销售目标，比如，富力、融创都距离年度销售目标差之毫厘，远洋、中海等大型房企也未能完成。
2021年，房企对市场的态度更加谨慎。在已经发布销售目标的房企中，最“激进”的是合生创展，合生为今年定下了500亿元的目标，比去年的实际销售规模增长近四成。
分析人士认为，由于合生的基数低、土储规模大，在市场不发生较大波动的前提下，完成这一目标并不难。
与合生类似，2021年销售目标增幅较大的企业，规模往往偏小。与大型房企相比，更容易实现增速的提升。银城国际控股的销售目标为300亿元，比去年的实际销售额增长了三成。花样年、朗诗等不足千亿的企业，今年规模增长目标都在20%以上。
头部房企对待规模的态度相对谨慎。近几年来，万科、恒大、碧桂园的销售目标增幅很少超过20%，甚至经常低至个位数。
万科近些年很少对外公布销售目标，公司的实际销售增长率也很少超过15%，保持稳定增长。2021年，万科提出了7900亿元的销售目标，比去年实际销售规模增长12%，万科同时还提出回款率95%的要求。
恒大今年的销售目标为7500亿元，增幅仅为3.71%，继续维持个位数增长；碧桂园的权益销售金额目标为6240亿元，增幅同样不到10%。
与中小企业相比，大型房企的基数较大，要实现规模的高速增长颇有难度。但仍有部分巨头试图维持一定的速度。招商蛇口今年的销售目标为3300亿元，比去年的实际规模增长18.87%。在这一规模的房企中，已属“高增长”之列。
“红线”的羁绊
多年前，招商与万科、保利、金地一同占据中国房企第一军团。此后公司一度掉队，但通过整合深圳蛇口工业区的土地资源，再度获得发展潜力。财经评论员严跃进向21世纪经济报道表示，招商蛇口制定了较高的增长目标，说明公司仍有“弯道超车”的追求。与此同时，招商蛇口还有另外两个优势：庞大的土地储备，良好的财务指标。
截至2020年末，招商蛇口的资产负债率(剔除预收款)58.84%，净负债率28.81%，现金短债比1.23。位于“三条红线”中的绿档。按照监管政策，今年招商蛇口的有息负债规模最多可增长15%。
据悉，房企对销售目标的设定，与公司的发展战略、货值规模、资金实力等有关。但随着“三条红线”政策的出台，房企的资金状况被分档管理，很难再借助高负债获得高增长。同时，由于监管部门要求企业提交表外负债情况，以往将大量债务做到表外的做法，也将有所收敛。
事实上，“三条红线”政策在很大程度上影响了房企的规模增长预期。按照规定，红橙黄绿四个档位的房企，有息负债规模增幅上限分别为0、5%、10%、15%四档。若“踩线”情况较为严重，房企的借贷规模将受到限制，自然很难实现高速增长。
梳理房企的销售目标发现，“绿档”房企设定的销售目标增长率，总体要高于其他档位的房企。比如，位于“绿档”的宝龙地产，今年的销售目标为1050亿元，比去年的实际销售规模增长28.8%；同样位于“绿档”的龙湖，今年的销售目标为3100亿元，增长14.6%。在其所处的规模水平上，二者的增长目标都较高。
相比之下，踩中全部三条红线、位于“红档”的首开，今年的销售目标设定为1100亿元，仅比去年的实际销售金额增长25亿元。
还有一些房企设定的销售目标较为保守，甚至低于去年的实际销售额。滨江集团的销售目标为1200亿元，与去年1350亿元的销售额相比，下降了11.11%。港资房企九龙仓也较为保守，在连续两年下调销售目标后，今年维持在150亿元的水平，与去年持平。
严跃进表示，随着市场红利的消退和调控的常态化，房地产业正进入低速增长时代。与规模诉求相比，财务安全的重要性大大提升，这也将倒逼房企在管理、产品等方面进行精进。与此同时，行业格局也会进一步固化，马太效应显著，中小房企弯道超车的难度也将越来越大。
2019年环京的房地产还适合投资吗？
——原标题：2019年7月中国房地产行业市场分析：行业规模增速放缓，二线城市或将迎来投资良机下半年房企直面三大难题：融资收紧、拿地竞争、销售乏力2019年被房地产行业普遍视为市场“小年”，那么，前7月房企业绩如何?中指研究院数据显示，2019年1-7月，TOP100房企销售额均值达636.7亿元，规模破千亿元的房企增加至15家。同时，克而瑞数据显示，今年前7月，TOP100房企累计业绩同比增速在4%左右，行业整体规模增速较2018年显著放缓，房企各梯队销售金额门槛较去年同期都略有提升。58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者分析称，整体下半年对于房企来说都是压力颇大的阶段，面临的融资收紧、拿地竞争、销售乏力的压力甚至会明显高于上半年。销售过千亿房企达15家房地产资源继续向龙头企业集中。中指研究院数据显示，2019年1-7月，房企销售额稳步增长，共有15家销售额突破千亿元。具体来看，2019年1-7月，销售额超过千亿元的企业均值为2043.7亿元，TOP10房企销售业绩同比增长率均值为12.7%。碧桂园、万科、恒大、保利、融创销售额超2000亿元;中海、绿地、新城等10家房企销售额超1000亿元位列第二阵营;500亿~1000亿元、100亿~500亿元的企业分别为23家、62家，销售额均值分别为693.2亿元、275.3亿元。值得注意的是，前7月各梯队房企的的销售金额门槛均有提升，TOP100房企门槛提升至155.6亿元。从销售面积来看，房企销售面积TOP100均值达461.0万平方米。2019年1-7月份，销售面积超千万平方米的企业达9家，碧桂园、恒大、万科销售面积稳居前三，保利、融创、绿地分列其后，其中碧桂园销售面积最高为4786.1万平方米。2019年1-7月中国房地产企业销售业绩TOP10统计情况数据来源：前瞻产业研究院整理中指研究院认为，前7月房企销售业绩稳步增长，行业进入精细化竞争阶段，企业在融资、拿地、产品打造等均面临挑战。在融资方面，国家严控房地产金融风险，房企资金压力不减，在此情形下，房企积极通过多渠道进行融资，融资规模保持增长。张波告诉记者，整体下半年对于房企来说都是压力颇大的阶段，面临的融资收紧、拿地竞争、销售乏力的压力甚至会明显高于上半年。以往三季度由于处于暑期，天气炎热，往往是传统意义上的淡季，而四季度的销售量往往会占据上半年乃至全年的三分之一强。而今年则有所不同，房企的冲刺阶段已经从四季度前置到三季度，三季度能否抓住机遇快速拉动销售，成为房企全年能否完成既定目标的重要一环。《每日经济新闻》记者注意到，前7月百强企业集中提升再次趋缓，其中TOP10和TOP20集中度提升速度均较2018年提升1个百分点，而TOP30之后集中度提升速度明显下降。“虽然大型房企同比增速放缓，但是仍高于全国成交总量，增长的绝对数仍处于较高规模，因此对于集中度的提升仍是主要力量，但提升速度将会放缓。”亿翰智库研究总监于小雨表示。房企如何完成全年目标?实际上，规模房企中如龙湖、世茂在7月已有意放缓脚步。从土地端可见，7月有近6成百强房企单月拿地金额远低于前6个月平均值，建业、合景泰富等甚至本月尚未拿地。当然，也有万科、中海等现金流充足、融资成本低、抵御风险能力强的规模房企，拿地热情继续高涨。“在上半年积极补充土储之后，放缓投资节奏有助于这些房企控制风险。”有机构人士分析指出。克而瑞认为，在房企投资布局方面，一线城市由于供给有限，基本处于稳定水平，三四线城市需求释放见顶，热度不再，房企正撤离。在“因城施策、一城一策”的调控基调下，土地市场回归理性之时，二线城市或迎来投资良机。相较拿地，或许“促销售、抓回款”是大多数房企下半年主要把持的策略。结合典型房企的销售目标来看，大部分企业有60%以上业绩目标需要集中在下半年完成。于小雨指出，7月单月房企销售增速掉头继续下行，但基于前期销售目标完成情况，预计全年完成企业销售目标压力不大。“主要因为2019年初，全国销售规模增速大幅下降成为行业共识，在此背景下，2019年企业销售目标增速大幅下调，普遍维持在20%~30%。然而2019年上半年行业实现超预期增长，因此全年的业绩完成压力并不是太大，但也难以实现高增。”张波告诉记者，对于负债率过高的房企，当下重点必然还是将企业的负债率降到合理水平，适当牺牲一些规模化速度，甚至是通过将部分项目转让的方式来快速实现资金回流都是非常理性的做法。对于非正常事件影响的房企，本质上社会还是会更多关注于企业本身，只要企业的产品本身具有竞争力，长期来看企业的美誉度还会持续提升，因此更为重要是的将焦点放到企业自身经营上来，这或是应对危机的有效举措。张波认为，对于增速放缓的房企而言，在冲销售的同时，控风险依然是重点。如已有部分城市郊县区域地块流拍，热度分化显著，房企投资就需更加谨慎，策略上聚焦二线城市优质地块，不拿高价地，警惕土拍过热核心城市未来的调控风险。可关注有产业支撑部、人口导入的三四线城市。更多数据来源及分析请参考于前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。
三道红线”试点房企买地金额不得超年度销售额40%
观点地产网讯：7月26日，据财联社报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。观点地产新媒体了解到，被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%的比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。另据观点地产新媒体此前报道，2021年6月30日，央行等监管部门已经出手，将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。不过，据知情人士透露，目前商票数据暂未被纳入“三道红线”计算指标，不排除未来被纳入计算的可能性。倘若商票数据日后被纳入“三道红线”指标中的有息负债指标计算，未来房企降负债压力将进一步加大。此前于2020年8月，监管部门为控制房地产企业有息负债规模，对重点房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。
拿地销售比不得超40%？关于房企买地还有这些真相
7月26日，一则关于“房企拿地销售比不得超过40%”的消息不胫而走，有报道称被纳入“三道红线”试点的房企，已被监管要求买地金额不得超年度销售额的40%，统计范围包括公开市场拿地、通过收并购方式获地的支出。
对此业内一片风声鹤唳，意指房企在拿地端也被“卡住了脖子”。实际上，据第一财经记者多方确认，早在去年“三道红线”新规出台时，房企“拿地销售比不超过40%”便已被提及。
2020年8月20日，央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即“三道红线四档两观察”。
“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。自新规出台至今，“三道红线”已成为地产界人尽皆知的事情。
“两观察”则指若连续三年经营活动现金流量净额为负、拿地资金总额超过销售总额40%，房企需提供近半年购地资金来源和后续购地缴款资金安排。此前新城控股等多家房企，均在业绩会上称“拿地金额基本控制在年销售额40%左右”。
一家上市房企总裁同样确认了该信息的真实性。“之前一直就有，所谓‘两观察’即房企拿地金额不超过销售额的40%、三年内经营性现金流为正。按此前消息，绿档房企不用考虑‘两观察’。”该房企总裁对第一财经表示。
这意味着，拿地销售比不超40%过去是观察指标，需要试点房企自控及上报，此后将加入考核标准。值得注意的是，有房企人士透露称，上述拿地销售比的计算依据为权益口径，而非全口径统计数据。
据中指院统计数据，2021年上半年，50家代表企业拿地销售比均值（权益口径）降至29.3%，低于40%红线，较去年同期下降12.3个百分点，拿地强度明显下降。在三道红线和集中供地背景下，房企拿地更趋谨慎。
首批12家试点企业，拿地销售比均值为28.8%，低于40%红线，其中仅保利、华润、华侨城略高于红线。与上年同期相比，试点企业拿地销售比均值显著下降，降幅超10个百分点，该红线对试点企业整体影响较小。
单就拿地金额看，上半年行业前十名为万科、保利、建发、绿城、华润、招商、碧桂园、融创、金地、中海，其中多数为央企或国资房企。这些企业具备融资优势，且如上述房企总裁所言，若位于绿档则不用考虑“两观察”。
如果40%“红线”逐步铺开，对部分激进型房企则会有一定遏制。“此举极大地限制了房企的扩张速度，不能平衡好拿地成本与销售利润的房企将面临巨大挑战。”亿翰智库认为，短期内无疑限制了房企的扩张速度与拿地热情。
但从长期来看，可建立起房企更健康有序的发展机制。“拿地销售比40%红线可进一步约束房企投资行为，抑制土地市场非理性因素，矫正企业盲目扩张的行为，从而达到稳地价、稳房价、稳预期的目的。”中指院认为。
今年上半年，22 城首批集中供地平均成交楼面价 9591元/平方米，较去年全年增长38%；平均溢价率较去年全年增长2个百分点至 15%，整体表现较为火热，与“稳地价、稳房价、稳预期”的政策初衷有所偏差。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，目前“三道红线”这一机制还存有漏洞，比如房企的债务转移、指标操作，以达到表面降负债的目的。在近期集中供地中，有些城市存在马甲抢地，通过收并购规避监管等现象。
“此次明确重点监管‘买地金额不得超年度销售额40%’，就是为了提高三道红线的监管效率，集中在杠杆力快速攀升的部分房企。”李宇嘉认为，同时为第二批集中供地创造良好的环境，预计后续集中供地热度会有所降低。
整体来看，针对房地产的监管已全面进入深水区，尤其是金融层面。
7 月 22 日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正明确，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。
同日，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，“三道红线”是对不同档次房企的财务健康状况进行体检，帮助企业做好财务管理。一年下来，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善。
旭辉控股CEO林峰将此称为：全主体、全方位、全联动的调控，包括银行分级管控、企业三道红线、购房者按揭、地方政府举债和出让金归口，从表内到表外，从境内到境外，从贷款到商票，无死角地把所有正式和非正式通道全部堵上。
有金融界高层人士预估，如果金融政策的收紧维持到年底，可能百强地产企业会有十家以上会遇到资金困境，若有黑天鹅事件出现，可能这个比例数会更高。
坚决落实“房住不炒”要求，促进房地产市场的平稳健康发展
3月22日，国务院新闻办公室举行应对国际疫情影响维护金融市场稳定发布会。中国人民银行副行长陈雨露、中国银行保险监督管理委员会副主席周亮、中国证券监督管理委员会副主席李超、国家外汇局副局长宣昌能出席，介绍应对国际疫情影响，维护金融市场稳定有关情况，并回答记者提问。
中新社记者：近期国际市场动荡，国内经济下行压力也在加大，请问这对国内银行业保险业会有哪些影响，银保监会将怎么应对？谢谢。
中国银行保险监督管理委员会副主席周亮：谢谢记者朋友的提问，这次国际金融市场的动荡，加上国内经济确实存在下行压力，我们的判断是，这肯定会对中国的银行业保险业造成一定的影响，但是总体来看，影响不会太大。第一，从现实情况来看，目前银行业保险业总体运行是很平稳的，没有迹象显示风险突然爆发。第二，随着国内疫情防控形势进一步好转，银行业保险业还会继续保持健康稳定发展的良好势头。大家知道，防范金融风险是金融业的永恒主题，全国金融工作会议以来，银保监会把防范化解金融风险作为我们工作的重点来抓，目前取得了积极成效。从数据来看，全国的宏观杠杆率保持基本稳定，金融风险也已经从原来的发散状态转为收敛。近三年来，银行业总共处置的不良贷款达到了5.8万亿元，影子银行和交叉金融等高风险业务压降了16万亿元，一批出问题的金融机构已经得到了有序处置。网络借贷也就是P2P的风险也大幅压降，目前实际运营的网贷机构数量比三年前已经减少了近90%。还有一批非法集资案件也得到了严厉查处，对有关人员也进行了惩处，金融市场秩序在不断好转。
近年来，通过深化金融供给侧结构性改革、扩大金融开放，银行保险机构的公司治理在进一步规范。回归本源或者说聚焦主责主业，已经成为了银行业保险业的发展趋势。前期防范化解金融风险和体制机制改革的成效，为银行业保险业的稳健发展和应对风险挑战打下了坚实基础。
事实和数据更有说服力，比如从最新的数据来看，今年1-2月，新增人民币贷款达到了4.2万亿元，同比多增了1308亿元，有力支持了疫情的防控和经济增长。2月份，大家都关心这么多企业歇业，中小微企业实体经济受到了影响，但是从金融数据来看，银行机构的不良贷款率2月末比年初仅上升了0.06个百分点，不良率现在是2.08%。同时，银行机构的贷款损失准备金超过6万亿元，也就是说有一大批资源来专门应对未来的风险，拨备的覆盖率达到了181%，也就是100块钱的不良贷款，我们会有181块钱的损失准备金在那儿准备着。银行的资本充足率已经达到14.6%，保险偿付能力的充足率247%。银行业保险业的风险抵御能力和应对资源是非常充足的。
下一步，银保监会还会继续打好防范化解金融风险攻坚战，深化金融供给侧结构性改革，推动银行业保险业的高质量发展。
一是要采取多种措施，持续加大不良贷款的处置力度，稳妥地处置高风险机构，继续拆解影子银行，压降高风险业务。二是要坚决落实“房住不炒”的要求，促进房地产市场的平稳健康发展。同时我们还会积极配合地方政府稳妥处置好地方隐性债务问题。
三是推进网络借贷的专项整治，加大互联网保险的规范力度。
四是继续完善银行保险机构的公司治理，特别是要推动规范股权管理，因为有些中小金融机构股权管理前一阵是比较混乱的，存在大股东非法干预公司经营、内部人控制等现象，甚至成为了某些人的“提款机”，这些都是我们治乱象的重点，还要坚持不懈，引导银行保险机构逐步规范，对违法违规的人员要严厉惩治。
五是支持银行保险机构多渠道补充资本。虽然银行的资本充足率是14.6%，但是下一步还是要补充，增强资本实力。
六是要深化城市商业银行和农村信用社的改革，研究制定金融资产管理公司的改革方案，同时引导银行理财和信托业的稳妥转型，建立完善养老保障第三支柱。
七是进一步扩大对外开放，加快已经出台的金融开放措施落地见效。八是加强党的领导和党的建设，加大金融反腐败力度。金融领域出现了各种腐败现象，我们查处了一批案件，教训十分深刻，应该说付出了沉重的代价。这方面银保监会将保持高压态势，坚决把党中央的各项重大决策部署落到实处。
经济稳则金融稳，从基本面来看，我国经济长期向好的趋势没有改变，这次疫情充分证明了中国特色社会主义制度的优势，从长期大势来看，我们拥有巨大的国内市场，完备的产业门类，优质的人力资源，特别是城镇化还有很大的发展空间，经济发展的潜力和韧性都是很强的。
下一步，实体经济和金融会相互促进，形成良性循环。总之，当前最重要的事情，还是要把自己的事情办好。我们坚信，在党中央的正确领导下，我们有能力、有实力应对发展中面临的各种风险挑战，保持经济持续稳定健康发展。谢谢。
政治局会议重申“房住不炒”，加快发展租赁住房
每年年中召开的政治局会议一向备受关注，其往往定调下半年经济工作。7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，做好下半年经济工作，要坚持稳中求进工作总基调。要做好宏观政策跨周期调节，保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性，统筹做好今明两年宏观政策衔接，保持经济运行在合理区间。值得注意的是，与4月30日中共中央政治局会议相比，此次会议删除了“稳增长压力较小的窗口期”的表述，保持了“稳中求进”总基调不变。同时，突出了当前全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋复杂严峻，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。对于“做好宏观政策跨周期调节”的提法，分析人士认为，“跨周期调节”意味着宏观政策将立足当前、着眼长远，注重政策衔接，不会贸然转向，同时再次强调了短期内经济增长的重任。此外，会议明确了下半年财政政策和货币政策的发力重点，即：积极的财政政策要提升政策效能，兜牢基层“三保”底线，合理把握预算内投资和地方政府债券发行进度，推动今年底明年初形成实物工作量。稳健的货币政策要保持流动性合理充裕，助力中小企业和困难行业持续恢复。要增强宏观政策自主性，保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。做好大宗商品保供稳价工作。重申“房住不炒”，加快发展租赁住房对于房地产行业而言，更加关注本次政治局会议的表述。会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。这也意味着，坚持“房住不炒”，落实“三稳”的房地产总基调不变。另外，今年以来高层多次强调发展租赁住房的政策导向，在所公布的重要政策文件中，均以较大篇幅关注住房租赁市场发展。根据中房网此前的一项统计，上半年中央部委及各地共出台住房租赁相关政策超过40余次，具体涵盖了规范市场秩序，给予租房补贴和租赁企业财政支持，增加土地供给和“非改租”，以及租购同权、落户等多方面政策措施。值得注意的是，为更好的发展租赁住房，本次政治局会议还提出了落实用地、税收等支持政策。严跃进对中房网表示，后续可以关注土地市场和税收市场的变化。一方面，未来在双集中供地等方面，会有各类土地保障，尤其是在房企高价拿地过程中，要理解竞自持、配建保障性租赁住房等内容，以更好理解当前土地改革精神。另一方面，要理解税收方面的支持，尤其是房企参与租赁市场改革中，可能将享受到减税、免税的内容，以真正激活市场主体活力，参与租赁市场的更好发展。此外，会议还提出，要落实“三孩”生育政策，完善生育、养育、教育等政策配套。在民生银行研究院宏观分析师王静文看来，房地产是抑制生育率的大山之一，下一阶段的重点是如何实现租售同权。业内分析人士判断，下半年房地产调控不会放松，房企融资环境难现改观。当前的政策重点已逐步从遏制房价快速上涨，转向为加快发展租赁住房建设。监管层接连“表态”实际上，最近一段时间以来，监管层方面多次针对房地产“表态”。7月30日，人民银行召开2021年下半年工作会议，明确了下半年重点任务。其中，提出要持续加强宏观审慎管理，实施好房地产金融审慎管理制度。7月27日，银保监会在召开的全系统2021年年中工作座谈会暨纪检监察工作（电视电话）座谈会上强调，要毫不松懈地防范化解金融风险。严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。7月29日，住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。同时，将银川、徐州、金华、泉州、惠州市纳入房地产市场监测重点城市名单。据悉，此类城市的房地产调控工作，由住建部和有关省级政府共同督办。上述5个城市均表示，切实扛起城市主体责任，加强市场监测监管，迅速采取针对性措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，坚持一切从实际出发，解决好大城市的住房突出问题。要因地制宜，以人口净流入城市为重点，落实城市主体责任，加快发展保障性租赁住房。要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。城市政府要切实落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。从短期来看，房地产市场似乎进入了一个调控政策的密集发布期。但从整体来看，对于房地产的调控工作，已经形成了一套完整的机制和体系。严跃进分析认为，房地产市场正处于调整结构、深化改革的阶段，不能简单将房地产政策理解为“打压”的内容，而是具有非常明确的结构改革导向。而对于房地产各参与者的启发是，不能只盯着调控的一面，也要关注下半年各类新产业的支持政策，真正理解房地产所处的大变局、大改革。
融资新规绷紧调控弦 房企分化将加剧
央行和银保监会在2020年最后一天公布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称《通知》），这意味着房企融资将在2021年面临更加严格的政策环境，房地产市场调控这根弦将继续绷紧，坚持“房住不炒”的总基调不变。多位专家预计，2021年“因城施策”的房地产调控政策将进一步强化，重在保持房地产市场和行业平稳发展。
“房住不炒”基调不变
“2021年楼市调控基调与近几年保持一致，将保持连续性、稳定性。‘房住不炒’、因城施策保障市场平稳运行。在‘稳房价、稳地价、稳预期’目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松。”中国指数研究院（简称“中指院”）指数研究副总监陈文静说。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟预计，对于热点城市而言，一旦出现楼市和地市过热、房价和地价过快上涨的情况，调控措施必将随之而至。一二线核心城市以及强三线城市更有可能升级限购政策，弱二线以及热点三四线城市更有可能升级限售政策。与之相对的是，库存压力大的城市可能从保市场主体的角度出发，为市场减压，给企业纾困。
从融资方面来看，克而瑞研究中心企业研究总监房玲认为，一方面，房企降杠杆将是主旋律，未来融资主要以借新还旧为主，融资增速或将下降，企业将更多加大经营杠杆和合作杠杆的使用，来实现规模稳定增长。另一方面，房企融资渠道或进一步受限，房企融资转向真股权融资，同时加速分拆旗下子公司上市实现资产增厚，改善负债指标。
从需求端来看，“集中度管理意味着2021年新增房贷总额将会有所缩减，这在一定程度上提高了购房门槛。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示。
销售规模可能下滑
克而瑞研究中心预测，2021年商品房销售面积高位微降、局部分化加剧的特征将延续。
贝壳研究院日前发布报告指出，目前房地产总供应基本可满足住房总需求，市场存量化程度加深，预计五年内新房年销售额将稳步回落，二手房市场交易规模保持在7万亿元之上。
“就存量房与新房之间关系而言，目前北上广深一线城市存量房的占比逐渐提高，二线市场仍然以新房市场为主，存量房占行业的主要地位还为时尚早。”中指研究院企业研究总监李建桥表示。
土地市场方面，“预计土地市场整体会延续2020年末低位运行的趋势。特别是在房地产金融监管升级的背景下，2021年企业拿地将更加谨慎。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里认为。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，在房企“钱紧”的情况下，房企拿地将会更加审慎，明年土地市场热度大概率难再上升。
龙头阵营趋固化
多位专家认为，融资监管从严将加剧房企分化，高杠杆房企发展受限，未来增速放缓，而部分财务能力优秀的房企将得到更多机会。
克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣说：“现金充裕、财务稳健的房企有望获得更多优质市场资源，央企、国企背景的房企资源优势将进一步凸显。”
中国指数研究院企业研究副总监刘水也称，头部房企地位将愈发稳固，TOP30企业市场份额有望提升，行业第11名至第30名之间的竞争将是最激烈的。
中指院数据显示，2020年千亿房企数量增至41家。千亿房企阵营中分化也在加剧。2020年41家千亿房企中第一位和最后一位销售额相差超6800亿元。
贝壳研究院认为，融资新规强化行业发展新逻辑，房企将处于多元化的转型关键期。
“清退令”深入，“限贷令”落地，2021年楼市会如何？高层重提9个字
新年伊始，楼市的重磅消息是接踵而来。先是"清退令"越来越深入，非房地产主业的"国家队"纷纷撤出楼市。《经济日报》为此还专门发出一篇文章——《"清退令"持续推进 敦促非主业央企接连退出房地产市场》。 后有央行、银保监会的"限贷令"落地。1月1日实施的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为楼市设置了两条红"限"，即房地产贷款上限和个人住房贷款上限。以前模糊的概念，现在量化了。两条红"限"，就像悬挂在楼市头顶的两条高压线，谁碰谁触电。 基调，在开年之初慢慢形成。 1月6日，住建部部长王蒙徽在接受记者专访时，多次提到9个字，这9个字就是"稳地价、稳房价、稳预期"。2021年，房地产的基调依然是"稳"，仍然是稳字当头。 当记者问下一步会如何对待楼市时？王蒙徽表示，会牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。 将会有五项举措： 一是完善政策协同机制，建立住房与土地、金融联动机制，加强住宅用地管理，完善房地产金融宏观审慎管理体系。 二是健全部省市联动管控机制，加强对重点城市的指导，实施精准调控。 三是建立监测预警和评价考核机制，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核，落实城市主体责任，确保市场稳定。 四是完善舆情监测和舆论引导机制，客观解读房地产市场形势和调控政策。 五是完善市场监管机制，开展整治房地产市场秩序专项行动，维护群众合法权益。 5项措施中，第一句中最后两个字都是"机制"这个词。 机制是什么意思呢？百科给出的解释是"泛指一个工作系统的组织或部分之间相互作用的过程和方式"。 也就是说，这些机制一旦形成，将会长期的运行下去，并且会不断地优化。 而我们静下心来，回过头来仔细地看看这5项措施，你会发现这些措施最终的指向都是一个字"稳"。 所以，2021年的楼市会如何？其实已经明确了。
