1896年12月14日（农历十一月十日）德国驻华公使海靖（Herr Baron von Heyking）正式向大清总理衙门提出租借胶州湾五十年之要求。总理衙门加以婉拒。1897年11月1日，发生曹州教案，两名德国传教士在山东巨野（今菏泽市巨野县）被杀，德国趁机派军舰于11月14日占领胶州湾。1898年3月6日由李鸿章、翁同龢代表满清政府，在北京与德国驻中国公使海靖签署中德胶澳租界条约。条约内容包括租借胶澳（青岛）、修筑胶济铁路及开发沿线矿藏，和山东省事务共三端十款。及后分别在1898年8月22日签订的胶澳租地合同，10月6日签订的胶澳潮平合同和胶澳边界合同确定了德国占领整个胶州湾的范围。
一八九八年三月六日，光绪二十四年二月十四日，北京。
山东曹州府教案现已商结，中国另外酬德国前经相助之谊，故大清国国家、大德国国家，彼此愿将两国睦谊益增笃实，两国商民贸易使之格外联络，是以和衷商定专条，开列于下：
第一项胶澳租界
第一款大清国大皇帝欲将中、德两国邦交联络，并增武备威势，允许离胶澳海面潮平周遍一百里内，系中国里，准德国官兵无论何时过调，惟自主之权，仍全归中国。如有中国饬令设法等事，先应与德国商定，如德国须整顿水道等事，中国不得拦阻。该地中派驻兵营，筹办兵法，仍归中国，先与德国会商办理。
第二款大德国大皇帝愿本国如他国，在中国海岸有地可修造、排备船只，存栈料物、用件整齐各等之工，因此甚为合宜，大清国大皇帝已允将胶澳之口，南北两面，租与德国，先以九十九年为限。德国于所租之地应盖炮台等事，以保地栈各项、护卫澳口。
第三款德国所租之地，租期未完，中国不得治理，均归德国管辖，以免两国争端。兹将所租各段之地开列于后：一、胶澳之口北面所有连旱地之岛，其东北以一线自阴岛东北角起至劳山湾为限；二、胶澳之口南面所有连旱地之岛，其西南以一线自离齐伯山岛西南偏南之湾西南首起往笛罗山岛为限；三、齐伯山、阴岛两处；四、胶澳之内全海面至现在潮平之地；五、胶澳之前防护海面所用群岛，如笛罗山、炸连等屿。至德国租地及胶澳周遍一百中国里界址，将来两国派员查照地情，详细定明。在胶澳中国兵、商各船与德国相交之国各船，德国拟一律优待；因胶澳内海面均归德国管辖，德国国家无论何时，可以定妥章程，约束他国往来各船；此章程，即中国之船，亦应一体照办，另外决无拦阻之事。
第四款胶澳外各岛及险滩，德国应设立浮桩等号，各国船均应纳费，中国船亦应纳费，为修整口岸各工程之用；其余各费，中国船均无庸纳。
第五款嗣后如德国租期未满之前，自愿将胶澳归还中国，德国所有在胶澳费项，中国应许赔还，另将较此相宜之处，让与德国。德国向中国所租之地，德国应许永远不转租与别国。租地界内华民，如能安分并不犯法，仍可随意居住，德国自应一体保护；倘德国需用地土，应给地主地价。并中国原有税卡设立在德国租地之外惟所商定一百里地之内，此事德国即拟将纳税之界及纳税各章程，与中国另外商定，无损于中国之法办结。
第二项铁路矿务等事
第一款中国国家允准德国在山东盖造铁路二道：其一由胶澳经过潍县、青州、博山、淄川、邹平等处往济南及山东界；其二由胶澳往沂州及由此处经过莱芜县至济南府。其由济南府往山东界之一道，应俟铁路造至济南府后，始可开造，以便再商与中国自办干路相接。此后段铁路经过之处，应于另立详细章程内定明。
第二款盖造以上各铁路，设立德商、华商公司，或设立一处，或设立数处，德商、华商各自集股，各派妥员领办。
第三款一切办法，两国迅速另订合同，中、德两国自行商定此事；惟所立德商、华商公司，造办以上铁路，中国国家理应优待，较诸在中国他处之华洋商务公司办理各事所得利益，不使向隅。查此款专为治理商务起，并无他意，盖造以上铁路，决不占山东地土。
第四款于所开各道铁路附近之处相距三里内，如胶济北路在潍县、博山县等处，胶沂济南路在沂州府、莱芜县等处，允准德商开挖煤斤等项及须办工程各事，亦可德商、华商合股开采，其矿务章程，亦应另行妥议。德国商人及工程人，中国国家亦应按照修盖铁路一节所云，一律优待，较诸在中国他处之华洋商务公司办理各事所得利益，不使向隅。查此款亦系专为治理商务起见，并无他意。
第三项山东全省办事之法
在山东省内如有开办各项事务，商定向外国招集帮助为理，或用外国人，或用外国资本，或用外国料物，中国应许先问该德国商人等愿否承办工程，售卖料物。如德商不愿承办此项工程及售卖料物，中国可任凭自便另办，以昭公允。
以上各条，由两国大皇帝批准，中国批准之约到德国柏林之后，德国批准之约交给中国驻德国大臣收领，作为互换之据。
此专条应缮四份，华文、德文各二，由两国大臣画押盖印，各执华、德文一份，以昭信守。
大清光绪二十四年二月十四日
大德一千八百九十八年三月初六日
大清钦命总理各国事务大臣太子太傅文华殿大学士一等肃毅伯李，总理各国事务大臣军机大臣协办大学士户部尚书翁；大德钦差驻扎中华便宜行事大臣海。
条约原件共4份，两国各执华文一份和德文一份。
德方德方原件存于德国外交部政治档案馆。2004年10月，青岛市档案局获得德方《胶澳租借条约》原件的复制品，并将之存放于青岛市档案馆。
中方中文本原存于中国外交部，现寄存于台北故宫博物院恒温恒湿的库房保存。
